O que diz a jurisprudência em caso de furtos em condomínios?

De quem é a culpa em caso de furto com portaria remota? Veja o que o STJ e o STF decidiram sobre a responsabilidade civil em condomínios.

DIREITO CONDOMINIAL

Dr Henrique Gallan Vila

10/19/20264 min read

A modernização da gestão condominial trouxe a automação para o centro das discussões sobre eficiência e economia. Entre as inovações mais adotadas nos últimos anos, a portaria remota (ou portaria virtual) destaca-se pela promessa de reduzir significativamente a taxa condominial — em alguns casos, a economia chega a 50% — ao mesmo tempo em que eleva o nível tecnológico do controle de acesso.

No entanto, a transição da portaria física para o ambiente digital traz à tona um debate jurídico inevitável e complexo: de quem é a responsabilidade civil e financeira quando ocorre um furto ou uma falha de segurança em um condomínio com portaria remota?

Muitos síndicos, administradores e moradores compartilham do equívoco de acreditar que a contratação de uma empresa de monitoramento transfere automaticamente todo o risco patrimonial para a prestadora do serviço ou para o condomínio. Para esclarecer esse cenário, analisamos abaixo como os Tribunais Superiores, em especial o STJ e o STF, delimitam as responsabilidades jurídicas nesse setor.

A regra geral do STJ: O condomínio não é segurador universal

O primeiro ponto de partida para compreender a segurança jurídica nos condomínios é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A jurisprudência dita que o condomínio, por si só, não tem a obrigação legal de indenizar condôminos por furtos ou roubos ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades privativas.

O argumento técnico baseia-se na natureza jurídica do condomínio: ele constitui uma comunhão de interesses para o rateio de despesas de manutenção, e não uma empresa de segurança privada com obrigação de garantia de resultado.

De acordo com precedentes firmados no AgInt no REsp 1.579.126/SP e no AgRg no AREsp 91.071/MG, o condomínio só responderá civilmente por prejuízos decorrentes de ilícitos praticados por terceiros se houver uma cláusula expressa de responsabilidade na Convenção Condominial. Na ausência dessa previsão textual, o dever de indenizar inexiste.

A exceção da negligência: Quando a falha do serviço gera o dever de indenizar

Embora o condomínio não seja um segurador universal, os tribunais estabelecem um limite rígido para a qualidade do serviço prestado. Se o condomínio se propõe a implementar e cobrar por um sistema de portaria (seja ela física ou remota), ele assume a obrigação de meio de executá-lo de forma estritamente diligente.

Como isso se aplica à Portaria Remota?

Se a empresa de portaria remota contratada falhar em seus protocolos operacionais padrão (como ignorar intencionalmente alertas de intrusão nos sensores, liberar o portão para pessoas sem checagem de documentos ou deixar de acionar as autoridades em uma invasão visível pelas câmeras), resta configurado o ato ilícito por negligência (Artigo 186 do Código Civil).

Nesses cenários, a falha na prestação do serviço rompe a proteção da cláusula de não indenizar, atraindo a responsabilidade civil e o dever de reparação de danos pelos prejuízos causados.

O comportamento do morador e o rompimento do nexo de causalidade

Se por um lado a falha da empresa gera o dever de indenizar, o comportamento inadequado do próprio morador pode isentar o condomínio e a prestadora de qualquer responsabilidade.

O Código Civil brasileiro, em seu Artigo 1.336, IV, é explícito ao determinar que é dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, abstendo-se de utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.

Quando um morador adota uma conduta imprudente, como:

* Negligenciar o fechamento dos portões e permitir a entrada de desconhecidos pelo chamado "efeito carona" (tanto de pedestres quanto de veículos);

* Compartilhar chaves virtuais e QR Codes de acesso de forma indiscriminada ou em grupos públicos;

* Facilitar ou forçar a entrada de prestadores de serviço e entregadores sem que passem pela triagem da central;

Ele provoca o que o direito chama de culpa exclusiva da vítima ou de terceiro. Juridicamente, essa conduta rompe o nexo de causalidade entre a prestação de serviço da portaria remota e o dano sofrido. Se o crime ocorreu porque o próprio usuário facilitou o acesso, elimina-se o dever de indenizar por parte da empresa de monitoramento ou do condomínio.

O posicionamento do STF sobre a autonomia da portaria remota

A legalidade e a adoção da portaria remota foram pacificadas sob a ótica constitucional pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no julgamento da ADI 7.836/DF.

O Plenário do STF declarou a inconstitucionalidade de legislações que tentavam proibir o uso de portarias virtuais ou impor a contratação de seguros obrigatórios específicos e desproporcionais para essa modalidade de controle de acesso. O STF reafirmou o direito à autonomia organizacional dos condomínios e à livre iniciativa econômica, chancelando a portaria remota como uma escolha legítima das assembleias gerais de moradores.

Boas práticas de Governança para Síndicos e Gestores

Para usufruir da economia e da tecnologia da portaria remota sem atrair vulnerabilidades jurídicas, a gestão condominial deve adotar uma postura proativa e preventiva:

1. Revisão Documental: Certifique-se de que a Convenção Condominial possua uma cláusula clara de não indenizar por furtos, alinhando o documento às teses fixadas pelo STJ.

2. Contratos com Matriz de Responsabilidade Clara: Ao contratar a empresa de segurança eletrônica, o contrato deve detalhar rigorosamente as obrigações operacionais, o tempo de resposta a incidentes e as penalidades em caso de falha técnica humana comprovada.

3. Atualização do Regimento Interno: É indispensável atualizar as regras internas prevendo penalidades administrativas severas (advertências e multas progressivas) aos moradores que descumprirem as normas de segurança ou sabotarem o sistema.

4. Cultura de Segurança: Promova campanhas de conscientização periódicas. A tecnologia atua como uma barreira física automatizada, mas a eficácia real do sistema depende diretamente do comportamento preventivo de quem reside no local.

A implementação da portaria remota não deve ser vista apenas como uma decisão financeira de redução de custos, mas sim como um projeto de governança que exige conformidade jurídica, engenharia de segurança de qualidade e engajamento coletivo.