Jurisprudência do STJ sobre Airbnb em Condomínio: O Guia Definitivo para Síndicos e Proprietários

DIREITO CONDOMINIAL

Henrique Gallan Vila

10/5/20262 min read

A popularização de plataformas de locação por curta temporada mudou drasticamente a convivência nos edifícios residenciais. O choque entre o direito do proprietário de rentabilizar o seu imóvel e o direito dos demais moradores ao sossego e à segurança gerou uma onda de judicialização que chegou à corte mais alta de Direito Infraconstitucional do país.

Se você gerencia um condomínio ou possui imóveis destinados ao aluguel de curta temporada, entender a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o Airbnb é vital para proteger o seu patrimônio e evitar prejuízos financeiros.

O que o STJ decidiu sobre o Airbnb?

Em julgamentos históricos (como os Recursos Especiais REsp 1.819.069 e REsp 1.884.483), a Terceira e a Quarta Turma do STJ firmaram o entendimento de que a convenção de condomínio residencial pode proibir a exploração econômica de apartamentos por meio de plataformas digitais.

Os ministros pontuaram que o contrato de hospedagem oferecido por esses aplicativos difere da locação residencial por temporada tradicional (aquela prevista na Lei do Inquilinato). A alta rotatividade diária ou semanal e a oferta de serviços associados assemelham-se a uma atividade hoteleira/comercial, o que viola a destinação estritamente residencial do prédio.

Requisito Obrigatório: A Convenção Condominial.

O ponto cego de muitos gestores é acreditar que o síndico, por conta própria ou apoiado por uma ata simples de assembleia, pode barrar a entrada de inquilinos do Airbnb. Isso é um equívoco grave.

O STJ foi claro: a restrição ao direito de propriedade só é legítima se estiver formalizada na Convenção do Condomínio.

* Se a convenção for omissa, o proprietário, em tese, mantém o direito de locar.

* Para proibir, o condomínio deve realizar uma assembleia específica para alterar o texto da sua convenção, respeitando o quórum legal (normalmente de 2/3 dos condôminos).

Os Riscos de uma Gestão Sem Assessoria Jurídica

Tentar banir o Airbnb sem o devido processo legal expõe o condomínio e o síndico a riscos severos, tais coComo Resolver os Conflitos e Adequar o Condomínio?

A solução para alcançar a paz social e a legalidade envolve três passos fundamentais:

1. Auditoria da Convenção Atual: Avaliar se as regras vigentes dão margem para interpretações comerciais ou se precisam de modernização urgente.

2. Atualização Normativa Técnica: Redigir cláusulas de alteração da convenção e do regimento interno em estrita conformidade com as exigências técnicas do STJ.

3. Mediação e Gestão de Conflitos: Assessorar o corpo diretivo em notificações, controle de acesso de terceiros e aplicação correta das sanções para evitar alegações de perseguição ou danos morais.

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Seja para blindar as regras do seu prédio contra a hotelaria clandestina, seja para entender seus direitos como proprietário investidor, a assessoria preventiva de um escritório especializado em Direito Condominial faz toda a diferença.

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