Cobrança de Cotas e o Impasse da Alienação Fiduciária (Tema 1.266 do STJ)

Descubra o impacto do Tema 1.266 do STJ na cobrança de cotas condominiais de imóveis com alienação fiduciária e de quem é a responsabilidade.

Dr Henrique Gallan Vila

10/14/20261 min read

A recuperação de crédito de taxas inadimplentes sempre foi um gargalo na gestão financeira. Por se tratar de uma obrigação propter rem (que acompanha a coisa), a praxe jurídica tradicional buscava a penhora do próprio imóvel devedor. Todavia, quando o imóvel é financiado via alienação fiduciária, a propriedade resolúvel pertence ao banco credor, e não ao morador.

Para pacificar o conflito entre o direito de crédito do condomínio e as garantias do sistema financeiro habitacional, o STJ fixou uma tese vinculante que mudou as regras do jogo:

* Tema 1.266 do STJ: Firmou o entendimento de que é vedada a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial promovida pelo condomínio, antes da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. A constrição deve recair exclusivamente sobre os direitos aquisitivos derivados do contrato (conforme o Art. 835, XII do CPC).

Nota de Destaque: Em decisões subsequentes e debates paralelos (como no REsp 2.215.061), os tribunais discutem a possibilidade de flexibilização caso o credor fiduciário (banco) seja trazido para integrar a lide desde o início, assegurando o contraditório. Na regra geral, contudo, as bancas advocatícias precisam focar em um mapeamento patrimonial assertivo dos direitos contratuais do devedor.