Atraso na Entrega e Defeitos no Imóvel na Planta: Conheça Seus Direitos.

Seu imóvel na planta atrasou ou veio com defeitos estruturais? Conheça os prazos legais, como exigir reparos e quando pedir a devolução total do dinheiro.

DIREITO IMOBILIÁRIO

Dr Henrique Gallan Vila

10/28/20264 min read

Comprou um imóvel na planta e está enfrentando problemas como atraso na entrega ou defeitos na estrutura? Essa é uma situação frustrante, mas você não está desamparado. A compra de um apartamento ou casa na planta envolve grandes expectativas e um investimento financeiro alto, o que torna fundamental conhecer os seus direitos para agir de forma rápida e segura.

Neste artigo, vamos abordar os principais problemas que ocorrem após a assinatura do contrato e o que a legislação brasileira determina para proteger o comprador.

1. Atraso na Entrega do Imóvel: O que diz a Lei?

O atraso por parte da construtora é, sem dúvida, o problema mais comum no mercado imobiliário. Para entender se houve descumprimento de contrato, é preciso conhecer a regra do prazo de tolerância.

Prazo de Tolerância de 180 dias: A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabelece que as construtoras podem atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias corridos, desde que essa cláusula esteja expressa no contrato. Esse atraso não gera penalidades para a empresa.

Atraso Superior a 180 dias: Se o prazo de carência vencer e as chaves não forem entregues, a construtora entra em mora oficial. Nesse cenário, o comprador tem duas opções:Rescisão do Contrato (Distrato): O comprador pode pedir o cancelamento do contrato por culpa exclusiva da construtora. Nesse caso, tem direito à restituição de 100% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, além da multa contratual, em até 60 dias a contar da rescisão.

Manutenção do Contrato: Se o comprador ainda quiser o imóvel, ele tem direito a receber uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, além da correção monetária.

* Fique atento: Durante o período de atraso além dos 180 dias, a construtora não pode cobrar juros de obra (taxa de evolução de obra) do comprador.

2. Problemas Estruturais e Vícios na Construção

Outro pesadelo recorrente é receber as chaves e, pouco tempo depois, notar rachaduras, infiltrações, azulejos soltos ou fiação defeituosa. Na linguagem jurídica, esses problemas são chamados de vícios. Eles se dividem em duas categorias pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC):

Vícios Aparentes: São aqueles fáceis de identificar logo na primeira vistoria (ex: vidros riscados, pintura malfeita, portas empenadas). O comprador tem o prazo de 90 dias a partir da entrega das chaves para reclamar e exigir o conserto.

Vícios Ocultos: São defeitos graves que só aparecem com o uso diário do imóvel ao longo do tempo (ex: infiltrações crônicas, problemas na tubulação, falhas estruturais na fundação). O prazo de 90 dias para reclamar começa a contar a partir do momento em que o defeito se torna visível.

Além disso, o Código Civil estipula um prazo de garantia de 5 anos para a solidez e segurança da obra. Se o prédio apresentar um risco estrutural nesse período, a construtora é integralmente responsável pelos reparos.

3. Outros Problemas Comuns na Compra na Planta

Além do atraso e dos defeitos físicos, existem outras armadilhas burocráticas e financeiras:

Diferença na Metragem (Imóvel Menor): Se o imóvel entregue for menor do que o anunciado no projeto (além da margem de tolerância permitida por lei de até 5%), o comprador pode exigir o abatimento proporcional do preço, a complementação da área ou a rescisão do contrato.

Cobrança de Taxa Sati e Corretagem Abusiva: A taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária) é considerada abusiva pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Já a comissão de corretagem só pode ser repassada ao comprador se isso tiver sido informado de forma clara e destacada no contrato antes da compra.

Aumento Abusivo das Parcelas (Índice INCC): O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) só pode ser aplicado sobre o saldo devedor durante a fase de obras. Após a expedição do Habite-se ou após o prazo limite de entrega (incluindo os 180 dias), o INCC deve ser substituído por índices de inflação comuns (como IPCA ou IGP-M), que costumam ser mais baixos.

O que fazer caso encontre algum desses problemas?

Registre tudo por escrito: Envie e-mails, notificação extrajudicial e registre protocolos no atendimento da construtora detalhando o problema (anexe fotos e vídeos, se houver).

Não assine o termo de vistoria se houver defeitos: Se notar problemas na entrega das chaves, formalize a recusa no termo de vistoria até que a construtora faça os reparos devidos.

Consulte um especialista: Se a construtora ignorar os prazos, se recusar a fazer os consertos ou tentar aplicar multas abusivas para o distrato, o suporte de um advogado especialista em Direito Imobiliário é essencial para mover uma ação judicial de obrigação de fazer, indenização por danos materiais (lucros cessantes por não poder alugar o imóvel, por exemplo) e danos morais.

Comprar um imóvel é um marco de vida. Não deixe que o descumprimento de prazos ou falhas de execução tirem o seu sono e prejudiquem o seu patrimônio. Conheça seus direitos e exija o cumprimento rigoroso do contrato!