A Complexa Governança de Loteamentos Fechados e Associações de Moradores

Administrar um loteamento fechado exige equilíbrio entre convivência e legalidade. Descubra os principais desafios da governança dessas associações.

DIREITO CONDOMINIAL

Dr Henrique Gallan Vila

10/16/20261 min read

Muitos dos residenciais horizontais de luxo do interior paulista compartilham uma realidade jurídica ignorada por grande parte dos proprietários: eles não nasceram como condomínios edilícios ordinários, mas sim como loteamentos fechados regidos por associações de moradores (Lei nº 6.766/1979 e art. 1.358-A do Código Civil).

A operação prática se parece com a de um condomínio, mas a estrutura jurídica é contratual e societária. Isso gera disputas profundas de governança quando grupos de moradores questionam a transparência das diretorias, resultando em auditorias forenses e complexas ações de destituição de conselhos.

Além disso, a cobrança das taxas de manutenção precisa obedecer rigidamente aos precedentes vinculantes dos Tribunais Superiores:

* Tema 492 do STF (RE 695.911/SP): Declarou inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção por associação de proprietário não associado antes da Lei nº 13.465/2017 ou de lei municipal anterior que discipline a matéria.

* Tema 882 do STJ (REsp 1.439.163/SP): Consolidou que as taxas criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram expressamente.

O impacto prático: A constituição de novas cobranças ou a regularização de loteamentos antigos exige engenharia jurídica cirúrgica para evitar que o residencial sofra com uma inadimplência em massa legalmente respaldada.